Projekti - Stambeni krediti
Kako izabrati pravu banku stambeni kredit? Jednostvano, uporedite sve uslove banaka na našem tržištu i izaberite najpovoljnije uslove. Ono na šta treba da obratite pažnju ćemo dobro da vam objasnimo i naglasimo. Dobro pazite na sve moguće "skrivene" troškove koje pojedine banke naplaćuju. Naš savet je da ne žurite prilikom rešavanja najvažnijeg životnog pitanja i da pažljivo pročitate svaku ponudu.
Pre nego što se upustite u jedan od najtežih životnih problema, dobro se naoružajte informacijama i iskustvima drugih.
Činjenica je da veliki broj ljudi nema rešeno stambeno pitanje i veliki broj njih misli da na taj problem nema pozitivnog odgovora. Ova strana stambeni krediti je napravljena kako bi olakšala svima posao prikupljanja informacija i najboljih uslova za podizanje stambenog kredita kao i opisala lična iskustava, saveti.
Saveti
Savet 1:
Prvo saznajte sa kojim max kreditom raspolažete, koji su vam troškovi, dodajte na to i učešće koje ste sakupili i možete da krenete u potragu za stanom.
Savet 2:
Sa uknjiženom nekretninom koju zalažete kao obezbeđenje, i većim učešćem znatno smanjujete troškove.
Savet 3:
Idite u više banka, i u više ekspozitura određene Banke, pišite šta vam govore i tražite da vam službenici Banke odštampaju ponudu.
Lična iskustva - stambeni krediti:
Pošaljite nam vaše iskustvo objavićemo ga >>>
Saša N. Srbija, Beograd, Srbija (28. jul 2010).
Situacija oko dobijanja stambenog kredita u Srbiji i kupoprodaja nekretnine uopšte se dosta poboljšala u odnosu na pre nekoliko godina. S obzirom da se bavim sličnim poslovima opisaću vam koja je procedura dobijanja kredita, pričaćemo o troškovima i dokumentaciji.
Ono što je najvažnije jeste da ste u stalnom radnom odnosu i da su vam primanja prijavljena na isti isnos (što nažalost nije uvek slučaj u Srbiji, gleda se prijavljena plata u Poreskoj upravi), takodje uglavnom banke traže da ste u stalnom radnom odnosu minimum godinu dana kod poslednjeg poslodavca i u obzir se uzima prosek poslednjih 3 primanja.
Vaša kreditna sposobnost (koliko možete da plaćate mesečno ratu) se izračunava na sledeći način:
Vaša plata: 40.000 RSD
Procenat opterećenja plate ide do 50% po bankama. Stručno se ovaj procenat zove DTI (debt to income ratio).
40.000 x 50/100 = 20.000 RSD *koristićemo kurs 1 EUR - 100 RSD
Ovaj iznos je maksimalan iznos koji možete da izdvajate za stambeni kredit pod uslovom da nemate neki drugi kredit, kreditnu karticu ili dozvoljeni minus (u tom slučaju se te mesečne obaveze koje imate odbijaju od kreditne sposobnosti koju smo izračunali). Takođe, vašu kreditnu sposobnost može da pojača vaš bračni par, ili npr. ako imate neka druga primanja koja mogu da se dokažu (renta, alimentacija, poslovna dobit ako imate firmu itd.).
Maksimalan iznos kojim banka može da vas kreditira
Ovo je jedna od bitnijih informacija, jer ćete tako znati kolikim sredstvima možete da raspolažete prilikom potražnje stana (ako ga već niste našli). Predpostavićemo da je maksimalan period otplaćivanja u banci 360 meseci (30 godina) i da je kamata oko 6% NKS (kamate se kreću po bankama od 4,5% do 7,5% u zavisnosti koliki je iznos kredita i od drugih faktora).
Max iznos kredita: 33.500 EUR
Rok: 360 meseci
Kamata: 6%
Rata: 200,00 EUR
Ovo je max iznos koji možete da dobijete, pod uslovom da imate max 35 godina jer kod većine banka poslednja godina života prilikom otplate stambenog kredita je 65 godina života. Ako npr. imate 40 godina, maksimalan period za otplatu bio bi 65 - 40 = 25 godina (300 meseci).
Troškovi
Obavezno izračunajte sve troškove koje ćete imati u toku i nakon procedure oko stambenog kredita. U zavisnosti od banke do banke, imaćete sledeće troškove i provizije.
- Kreditni biro: 205,00 RSD prilikom podnošenja zahteva.
- Procena nekretnine: od 100 EUR do 200 EUR fiksno/jednokratno uglavnom se plaća posle odobrenja, pre izlaska procenitelja (cena varira u zavisnosti od vrste nekretnine, stan, kuća ili poslovni prostor...).
- Provizija banke: 0% - 2% fiksno/jednokratno prilikom isplate kredita.
- Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (u daljem tekstu NKOSK): fiksno 30 EUR + provizija na procenjeni iznos nekretnine, prilikom isplate kredita.
| EUR indexed: | uknjižene nekretnine | neuknjižene nekretnine | |
| LTV 80-90 % | 3,75 % | 4,25 % | |
| LTV 70-80 % | 2,75 % | 3,25 % | |
| LTV do 70 % | 1,75 % | 2,25 % | |
* U zavisnoti od tipa nekretnine (uknjižena ili neuknjižena) kao i LTV-ja, formira se provizija NKOSK-a.
** LTV (loan to value) je procentualni odnos iznosa kredita i procenjene vrednosti nekretnine.
Npr. ako je vrednost nekretnine koja je predmet obezbeđenja 50.000 EUR, a kredit koji dobijate od banke 33.500 EUR, LTV je sledeći:
LTV = L / V *100 = 33.500 / 50.000 * 100 = 67%
U ovom slučaju provizija NKOSK-a će biti 1,75% na iznos kredita od 33.500 EUR (586,25 EUR) odnosno 2,25% ako je nekretnina neuknjižena (753,75 EUR).
U slučaju da nemate mnogo novca za učešće, cela računica sa NKOSK-om vam poskupljuje ove troškove.
Npr., iznos nekretnine koju želite da kupite je 50.000 EUR, ali imate samo 6.000 EUR za učešće, jer ste možda novac potrošili na putovanje oko sveta ili ga jednostavno nemate. U tom slučaju morali bi ste da uzmete veći kredit od banke i to 44.000 EUR kako bi mogli da ispoštujete prodavca i njegovu cenu (naravno morali biste da imate mnogo veću platu od gore navedene, oko 530 EUR).
LTV = 44.000 / 50.000 * 100 = 88%
U ovom slučaju, provizija NKOSK-a bi bila 3,75% tj. 1.650 EUR (za uknjiženu nekretninu, odnosno 4,25% tj. 1.870 EUR za neuknjiženu nekretninu.
- Osiguranje nekretnine i vinkulacija u korist Banke: od 20 EUR do 100 EUR osnovno osiguranje od poplava, požara itd., plaća se prilikom isplate kredita i svake godine tokom trajanja kredita (cena varira u zavisnoti od vrste nekretnine, stan, kuća, poslovni prostor...).
- Kursne razlike se prilikom puštanja kredita i kupovine EUR-a dešavaju na sledeći način.
Obratite pažnju na ovaj deo!
Banka odobrava kredite indeksirane u EUR-ima, npr. 44.000 EUR ali na dan puštanja kredita, banke u zavisnosti od svoje kreditne politike puštaju taj novac na vaš dinarski račun po uglavnom kupovnom kursu Banke (nižem) ili ređe po srednjem kursu Narodne banke Srbije (u daljem tekstu NBS).
Da bi se ispoštovao kupo-prodajni ugovor koji biste sastavili sa prodavcem nekretnine, a to je da mu se plati u valuti EUR, Banka mora da taj novac koji vam je pustila na dinarski račun pretvori u devize. Banke češće praktikuju kupovinu deviza po prodajnom kursu, a ređe po srednjem kursu.
Može se u pojedinim bankama desiti da prilikom isplate kredita na npr. iznos od 50.000 EUR, morate da doplatite i do 1.300 EUR na ime kursnih razlika. To je jednokratno. Takođe, kursne razlike se dešavaju i prilikom plaćanja mesečnih rata, ako vam je npr. rata vezana za EUR po prodajnom kursu banke. Obavezno se dobro raspitajte za ovaj deo u Banci jer se obično nigde ne pojavljuju ovi troškovi napismeno, pa možete lako upasti u situaciju da na samom kraju cele procedure ostanete "kratki" za određeni iznos EUR-a zbog namernog ili nenamernog propusta službenika Banke.
- Održavanje kredita: od 0 do 0,4% na preostali iznos glavnice, jednom godišnje. Neke banke naplaćuju i ove troškove koji se plaćaju npr. na kraju godine na preostali iznos glavnice (preostali iznos glavnice za svaki mesec možete pratiti u planu otplate koji je Banka dužna da vam uruči po isplati kredita). Pitajte da li postoje ovakvi troškovi i koliko bi iznosili godišnje, kao i kada ih plaćate.
Banke u Srbiji - Stambeni krediti Srbija Beograd - Spisak Banaka i ponuda
Aleksandar P. Srbija, Beograd, Srbija (20. jul 2005. godine)
Iskoristio bih priliku da podelim svoj iskustva u vezi stambenih kredita, jer sam na svojim leđima izneo sav teret dobijanja stambenog kredita u Srbiji. Kao što rekoh prvi korak je bio pronaći adekvatan stan. Dodatni problem za mene je uslov da stan bude uknjižen, a kao što znate u gradu Beogradu, prestonici države Srbije, jedva da je 25% stanova uknjiženo i to pretežno stanova u užem centru grada. Nakon iscrpljujuće potrage, borbe sa agentima za nekretnine, čitanja oglasa nađoh potencijalni topli dom. Naravno posle dugih pregovora i dogovora utanačio sam kupoprodajnu cenu i uslove plaćanja za prodavcem. Naravno, bilo je neophodno naglasiti da dinamika isplate ne zavisi od mene već samo od prodavca i poslovne banke od koje uzimam kredit. Najpre je bilo potrebno da prodavac dobije od suda koji vodi katastarske knjige novi vlasnički list što nije trebalo da predstvalja problem jer je stan po rečima prodavca imao čiste papire. I kao što pretpostavljate prodavcu je trebalo nepunih 35 dana da dobije vlasnički list jer navodno "čisti papiri" i nisu bili tako čisti jer porez na promet pri prethodnoj kupovini jeste bio plaćen, ali vlasništvo nije bilo uknjiženo na ime novog novog vlasnika, što naravno nije bio moj problem. Savet: uvek potražite od prodavca najnoviji vlasnički list, jer stari vlasnički listovi nisu nikakav dokaz.
Kada sam konačno dobio svež vlasnički list, a prethodno sam se odlučio za banku, otrčao sam u prvu ekspozituru da popunim Zahtev za stambeni kredit. Obzirom da radim u "državnoj firmi" koja me uslovljava da platu primam preko Poštanske Štedionice nisam bio u mogućnosti da otvorim tekući račun u Volks banci, što po rečima ljubaznih operatera u Volks centru "ne bi trebalo da bude problem". Al ne lezi vraže, prva dva referenta sa kojima sam razgovarao me odbiše uz stručno mišljenje: "Ma ovi u kol centru nemaju pojma, moraš imati tekući račun kod nas u banci da bi uopšte konkurisao za kredit i to najmanje 3 meseca!". Moja upornost se ipak isplatila jer 3. referent u 3. ekspozituri ipak prihvati moj zahtev za kredit. Savet: budite uporni, razgovarajte sa više referenata u različitim ekspoziturama, videćete, svaki će vam ponuditi različite uslove za dobijanje stambenog kredita (nisu svi jednako informisani).
Sada je bilo potrebno prikupiti dokumentaciju o prihodima. Kreditnu sposobnost su mi obračunali tako što prosek primanja u poslednja tri meseca umanje za troškove života (u mom slučaju 12.000,00 dinara), umanje za 10% dozvoljenog minusa (3.000,00 dinara) i podele sa 2. Tako dibijena cifra je predstavljala maksimalni iznos mesečne rate za otplatu stambenog kredita.
Stan je bilo potrebno proceniti. Kontaktirao sam sve tri ponuđene agencije sa kojima banka ima sklopljen ugovor i dobio 3 različite ponude za procenu stana: 8.000,00 dinara sa uračunatim PDV, 100 eur + PDV i 250 eur + PDV. Naravno odlučio sam se za prvu opciju i nisam se pokajao. Procenitelji su izašli na teren u roku od 2 dana i odmah sutradan završili svu dokumentaciju. Procenu stana sam platio unapred, a stan je bio procenjen realno (tržišna i procenjena vrednost su bile slične). Savet: obavezno kontaktirate sve procenitelje i zatražite da vam pošalju ponudu u kojoj će stajati cena, vreme izlaska na teren i vreme izrade dokumentacije.
Procedura od trenutka podnošenja zahteva do isplate trajala je 15 radnih dana. Za tih 15 radnih dana vlasnik stana i ja smo:
- Otišli u ekspozituru banke i potpisali gomilu papira koji omogućavaju banci da pokrene postupak pred sudom za stavljanje hipoteke.
- otišli na zakazano ročište u sud i stavili hipoteku na stan koji kupujem,
- otišli u ekspozituru banke i u dogovoreno vreme podigli sav novac sa dinarskog i deviznog računa. Banka svoj deo stambenog kredita isplaćuje u dinarima po srednjem kursu na dan isplate. Sve dinare smo konvertovali u evre i potpisali kupoprodajni ugovor u sudu.
Savet: prodavac stana i vi odvojite najmanje tri radna dana za administrativne poslove.
Troškovi do sada:
- 250 dinara uvid u kreditni biro,
- 8.000 dinara procena stana,
- 50 dinara menica,
- 100 dinara otvaranje dinarskog i deviznog računa u banci.
Predstojeći troškovi:
- 250 € administrativni troškovi banke (2% od vrednosti kredita),
- 2.600,00 dinara godišnje obavezno osiguranje nekretnine,
- 27.717,00 dinara troškovi sudske hipoteke.
- 12.200,00 dinara sudska taksa za overu kupoprodajnog ugovora (vrednost ugovora 18.000,00 EUR)
- 2.407,00 dinara dodatni troškovi suda za ubrzano i prekoredno zakazivanje.